離婚と住宅ローン
離婚と住宅ローン
婚姻後、住宅を購入して、その住宅ローンを抱えている場合、離婚する際に、住宅と住宅ローンとの両方について、どう処理すればいいのかを考える必要があります。
住宅が夫婦共同で築き上げた財産なのであれば、財産分与の対象になりますので、住宅ローンも含めて、財産分与の一部として考えることになります。
住宅ローン残高の確認
住宅ローンが残っている場合、まずやるべきことは、残高がいくら残っているのかを確認することです。
ローンの名義人から借入先金融機関に問い合わせれば、教えてもらえます。
自宅価値の査定
複数の不動産業者に自宅の査定を取ってもらい、おおよその価値（仮に売却した場合、いくらくらいで売れそうか）を調べます。
ちなみに、審判や離婚訴訟で鑑定をせざるを得ないという場合には、多額の費用がかかってしまいます。
オーバーローンの場合は？
「住宅ローン残高＞自宅の価値」の場合を、オーバーローンといいます。
このような場合に自宅を売却することもできなくはありません。
ただし、売却代金を充ててもなお残るローン残額について、金融機関から一括支払いを求められることがあります。
そうすると、支払えない場合、自己破産しなければならない可能性も出てきます。
そのため、売却せずに返済を続けることもよくあります。
返済を続ける場合、住宅ローン債務者が誰なのか、他方配偶者が連帯保証人になっているのかいないのかを前提に、どちらがその住宅を使い続けるのか、ローンの支払いをどうするのかなどを話し合うことになります。
債務者を変更したり、連帯保証人から外したりしてもらえますか？
財産分与を話し合いでどう決めるかというのはあくまで夫婦内部の問題であって、外部の人間には本来関わりのないことです。
したがって、住宅ローンでいえば、借入先金融機関の合意がなければ、その借入先との関係では、従来どおりの支払いが必要となります。
「住宅ローンの債務者は夫である私だが、離婚後に住宅を利用するのは妻なので、離婚後は妻から銀行に直接支払ってほしい」とか、「住宅は夫のものとなったので、自分は連帯保証人から外れたい」というようなご希望は、しばしば伺います。
しかし、現実問題として、単純に債務者を変更することにはなかなか応じてもらえません。
連帯保証人からの除外も、例えば十分な支払い能力のある代わりの連帯保証人を用意するなどできない場合には、応じてもらえないことが多いようです。
まずは、銀行側に事情を離して、どういう手段があるのかを確認して、可能な限りの方法を試みるのも一つの方法です。
また、住宅ローンの支払い義務を負う人と、住宅に居住する人が異なる場合は、住宅ローンの支払い義務者が支払いを怠ると、抵当権が実行され、住宅に居住できなくなるリスクがあります。
これらの可能性も考慮しつつ、解決策を探す必要があります。
アンダーローンの場合は？
「住宅ローン残高＜自宅の価値」の場合を、アンダーローンといいます。
この場合、住宅を売却すれば売却益で住宅ローンを完済できますので、残ったお金（＝実質価値）の２分の１を分与することになります。
ただし、どちらかお親が頭金を支払った、等の事情がある場合は、当該事情も加味して、分与額を決めることになります。
どちらかが住宅を取得する場合、実質価値の２分の１の代償金を他方配偶者に分与するとか、その分だけ別の財産を分与することで調整することになります。
離婚となって経済状況が変わっても、住宅ローンの支払い義務はなくなりません。
したがって、離婚後の生活を考えつつ、住宅を売却するのか、維持するのか、誰がローンをどのように負担し、だれが住むのか、などを夫婦間で決める必要があります。
ローンの支払いは継続的なものですので、養育費などと一緒に検討することもよくあります。
また、ローン負担者や居住者について夫婦間で話し合いがまとまっても、それで一件落着というわけではありません。
借入先金融機関との契約関係を踏まえ、将来生じ得るリスクも考えて、具体的な支払い方法や、住宅の所有者名義を変更する場合は、その時期及び条件などについても明確に合意しておく必要があります。
